El Consejo de Estado admitió una demanda de nulidad presentada por la Fundación para el Estado de Derecho contra la Circular 184 de 2025 expedida por la Superintendencia de Notariado y Registro, que estableció nuevos requisitos para la venta y escrituración de predios rurales en municipios priorizados por la reforma agraria.
La acción judicial cuestiona que, mediante una circular administrativa, se hayan impuesto cargas procedimentales no previstas en la ley para el ejercicio del derecho de propiedad, particularmente en lo relacionado con la facultad de disposición.
Desde mayo de 2025, quienes pretendan vender un predio rural en municipios priorizados deben informar previamente su intención a la Agencia Nacional de Tierras (ANT) y esperar su pronunciamiento. Solo es posible continuar con el trámite notarial si la ANT manifiesta expresamente que no ejercerá la opción privilegiada de compra o si transcurren quince días sin respuesta. En ausencia de ese requisito, el notario debe abstenerse de autorizar la escritura pública.
Según la demanda, esta exigencia transforma un deber meramente informativo en una condición obligatoria para la enajenación del bien, creando en la práctica un régimen de autorización previa que suspende el ejercicio del derecho de disposición mientras no exista respuesta administrativa o constancia de silencio.
La FEDe. Colombia sostiene que ni la ley ni el Decreto 033 de 2025 —que regula la opción privilegiada de compra a favor de la ANT— condicionan la venta de predios rurales a la obtención de una respuesta previa de la entidad. El decreto, argumenta, se limita a establecer un canal de información, sin convertir esa comunicación en un requisito impeditivo del trámite notarial. Por ello, considera que la Superintendencia habría excedido sus competencias y vulnerado el principio de legalidad.
La demanda aclara que no cuestiona la política de reforma agraria ni la facultad del Estado para adquirir tierras rurales, sino la posibilidad de que una autoridad administrativa imponga, mediante circular, restricciones materiales al ejercicio de un derecho real sin respaldo legal expreso.
También se señala que la Superintendencia habría desbordado su función de inspección y vigilancia del servicio notarial y registral, al impartir instrucciones que inciden directamente en la transferencia y disposición de bienes inmuebles, materia que correspondería al legislador.
Adicionalmente, la acción judicial cuestiona el procedimiento de expedición de la circular, al considerar que, por tratarse de un acto general con efectos directos sobre derechos constitucionales, debió someterse a mecanismos de publicidad, consulta y participación, además de estar soportado en estudios técnicos y jurídicos previos. La aplicación inmediata de la medida, sin período de transición, también habría afectado la confianza legítima de propietarios y operadores jurídicos.
El fallo que profiera el Consejo de Estado podría marcar un precedente relevante para los propietarios rurales y el sistema notarial y registral, al definir los límites de la potestad de instrucción de las autoridades de vigilancia cuando sus actos inciden directamente en el ejercicio del derecho de propiedad.
